Nguyễn Văn Đính – Trang Tin Địa Ốc

Thị trường nhà đất 2022 chưa thoát áp lực tăng giá

Minh Tu — Mon, 07 Feb 2022 05:55:53 +0000

Trong câu chuyện về thị trường bất động sản năm 2022 với VnEconomy trước thềm năm mới 2022, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã lý giải về các hiện tượng “nóng” đã diễn ra trong 2021…

Trong 2021, giá đất tại nhiều địa phương đã tăng đột biến theo cấp số nhân. Theo ông, điều này có bất thường hay không?

Trong thời gian qua, Chính phủ và nhiều địa phương đã đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng và phát triển đô thị cùng sự tham gia của các doanh nghiệp trên cả nước, mang lại giá trị gia tăng lớn cho đất đai. Do đó, giá đất tăng là điều bình thường. Tuy nhiên, gần đây nhiều nơi không có những chuyển biến đáng kể về hạ tầng, về phát triển kinh tế, không có hoạt động đầu tư thực, chỉ xuất hiện tin đồn, mà giá đất vẫn tăng “phi mã” là hiện tượng bất thường, không phù hợp quy luật thị trường.

Theo tôi, những nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng này là do: nguồn cung chính thống từ các dự án bất động sản ngày càng khan hiếm bởi những vướng mắc về chính sách pháp luật vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Nguồn cung hạn chế nhưng lực cầu lại đang tăng cao, nhất là lực cầu đầu tư (do hầu hết các lĩnh vực khác hoạt động không hiệu quả), dẫn tới hệ quả là giá đất tăng.

Nắm bắt cơ hội này, nhiều nhà đầu tư, “đầu nậu” đã đi gom đất trong dân, tạo thông tin không chính xác, gây khan hiếm giả tạo để đẩy giá nhằm lôi kéo nhiều nhà đầu tư tay ngang tham gia và “sập bẫy”.

Mặt khác, thông tin về thị trường bất động sản, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chủ trương phát triển kinh tế có sử dụng đất tại các địa phương chưa được chú trọng công bố công khai. Chính quyền nhiều địa phương lại lúng túng và buông lỏng quản lý đất đai nên hoạt động trên càng có môi trường để “nhân bản”, tình trạng san lấp, phân lô bán nền đất rừng, đất nông nghiệp ở nhiều nơi diễn ra phổ biến và phức tạp. Việc tạo thông tin giả, giá ảo gây hệ quả rất xấu cho môi trường đầu tư, phát triển kinh tế thực sự tại địa phương.

Như vậy, việc giá đất tăng nói riêng và sự bất ổn của thị trường bất động sản nói chung, chủ yếu là do tình trạng môi giới đầu cơ, thổi giá?

Thực tế cho thấy, vai trò của môi giới bất động sản là vô cùng quan trọng trong phát triển kinh tế. Nhưng họ lại đang bị thiếu đi sự quan tâm tương xứng từ xã hội và pháp luật. Việc thiếu quan tâm và buông lỏng quản lý của pháp luật, còn là nguyên nhân tạo ra mảng tối của nghề môi giới bất động sản.

Nhiều ý kiến chỉ ra rằng nhìn vào lực lượng môi giới bất động sản Việt Nam, tuy lượng hành nghề đông, nhưng phần lớn trong số họ đạt chất lượng kém, thiếu tính chuyên nghiệp và thiếu ý thức tuân thủ pháp luật. Trong số đó, không ít hành nghề tay ngang, chớp nhoáng, chộp giật.

Nếu so sánh với thế giới, môi giới bất động sản Việt Nam thiếu tính chuyên nghiệp, chuẩn mực và đạt trình độ kém. Môi giới tay ngang thường có hành vi găm đất, thổi giá, tạo sốt ảo gây lũng loạn thị trường, làm thị trường suy yếu, đổ vỡ.

Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng bằng dự án “ma, ảo”, bằng quảng cáo, đưa thông tin thất thiệt, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính. Thậm chí lừa dối, vô trách nhiệm với khách hàng, đối tác và chủ dự án bất động sản…

Tại những địa phương có động thái quy hoạch mới hay có doanh nghiệp mới vào đầu tư, ngay lập tức bị lợi dụng thông tin để kích hoạt thị trường nóng lên. Các nhóm đầu cơ, đầu nậu đến tham gia, tạo mua đi bán lại trong nhóm một cách “sôi sục”. Kịch bản giá đất “nhảy múa” theo ngày được dàn dựng nhằm dụ dỗ và lôi kéo các nhà đầu tư không chuyên, thiếu kinh nghiệm, cũng như lực lượng F0… Hiện tượng trên là có nhiều nhưng không thể nói là phổ biến.

Một “hiện tượng” trong thời gian qua là vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm. Việc giá đấu thành công lên tới hơn 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản, thưa ông?

Thời kỳ năm 2019, bất động sản tại quận 9, TP.Thủ Đức đã thiết lập đỉnh giá khi dự án Masteri tung hàng căn hộ có giá tới 60-70 triệu đồng/m2. Từ đó tạo ra hiện tượng đẩy giá của tất cả các dự án căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh lên mặt bằng giá mới. Đáng nói tới là giá bán bình dân dường như biến mất trên thị trường và hệ quả là nhiều dự án chất lượng bình dân nhưng lại được áp giá bán thuộc phân khúc trung – cao cấp.

Nhưng hiện tượng đấu giá đất cao ở Thủ Thiêm không phải vấn đề quá lo ngại cho thị trường bất động sản TP. HCM. Vì đây chỉ là một dự án và chắc chắn thuộc phân khúc siêu sang hay nói khác là nhóm dự án không thể chi phối thị trường bất động sản.

Hơn nữa, thị trường bất động sản TP.HCM nhìn chung hiện đang có giá ở ngưỡng rất cao không phản ánh đúng giá trị thực. Vì thế việc các nhà đầu tư xuống tiền mua bất động sản giá ảo là rất hiếm. Nếu giá tiếp tục tăng có nghĩa là sẽ đẩy tính chất ảo lên cao hơn thì càng làm cho các nhà đầu tư rút khỏi thị trường bất động sản thành phố nhiều hơn. Do vậy, giả thiết giá đất tại TP.HCM sẽ tăng đột biến như nhiều ý kiến đang lo ngại là khó xảy ra.

Hơn nữa, Tân Hoàng Minh cũng đã đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất này. Việc “bỏ cọc” đó sẽ giúp thị trường tự điều chỉnh, điều tiết về đúng giá trị thực hơn. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để các cơ quan chức năng nhìn nhận, hoàn thiện lại khung khổ pháp lý đối với đấu giá đất, hạn chế tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Vậy ông dự đoán thế nào về tình hình thị trường bất động sản trong năm 2022?

Trong năm nay, đầu tư công sẽ được đẩy mạnh hơn, tạo động lực phát triển kinh tế tốt hơn, từ đó giúp thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi. Giá trị bất động sản cũng được tăng thêm. Nhưng nguồn cung cho thị trường sẽ chưa được cải thiện nhiều vì việc sửa luật và quy định của luật không thể nhanh được. Các dự án đang hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư (số lượng là rất lớn) chắc chắn vẫn gặp nhiều khó khăn, chưa thể bung hàng.

Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường sẽ sôi động hơn năm trước do từ tháng 10/2021 nhiều thành phố lớn và nhiều địa phương trên cả nước hoàn thành cơ bản tiêm vacxin cho đối tượng từ 18 tuổi, cùng với việc sàng lọc cách ly người lây nhiễm Covid 19, tạo ra nhiều vùng xanh an toàn. Các biện pháp giãn cách chống dịch dần được gỡ bỏ. Đồng thời kích hoạt trở lại các hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế trong bối cảnh bình thường mới, trong đó có hoạt động phát triển dự án bất động sản và thị trường giao dịch bất động sản.

Nhà đầu tư nhỏ lẻ truyền thống sẽ suy giảm lực đầu tư nhưng thị trường tiếp tục tăng lực F0, làm lực cầu đầu tư trên thị trường tăng mạnh. Tôi cho là thị trường bất động sản ở những địa phương có khả năng sôi động sớm gồm: Quảng Ninh, Hải Phòng , Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Thuận, Long An, Phú Quốc. Cùng với đó, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng sẽ nhận được sự quan tâm nhiều hơn từ các nhà đầu tư, đặc biệt là những dự án quy mô được đầu tư với đa dạng loại hình dịch vụ nghỉ dưỡng. Vùng sôi động về phân khúc này dự báo sẽ là: Quảng Ninh, Hòa Bình, Thanh Hóa, Quảng Bình , Ninh Thuận, Bình Thuận, Phú Quốc.

Dù vậy, thị trường bất động sản nhà ở nhìn chung vẫn chịu áp lực tăng giá vì: nguồn cung thấp, giá đất tăng (giải phóng mặt bằng, thuế đất, nguyên vật liệu và thiết bị, nhân công…). Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Trong khi đó, giá đất trúng đấu giá ở hầu hết các địa phương đều rất cao. Cộng với lạm phát có thể tăng cao hơn, ngân hàng dự kiến tiếp tục siết chặt tín dụng bất động sản, các ngành nghề khác còn nhiều rủi ro… Đó là những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao hơn mức giá trung bình trong năm 2021.

Nguồn dẫn: Phan Dương/ Tạp chí Kinh tế Việt Nam

Link bài gốc: https://vneconomy.vn/thi-truong-nha-dat-2022-chua-thoat-ap-luc-tang-gia.htm

The post Thị trường nhà đất 2022 chưa thoát áp lực tăng giá appeared first on Trang Tin Địa Ốc.

Cung-cầu bất động sản văn phòng có sự chênh lệch lớn

Minh Tu — Tue, 02 Nov 2021 06:09:52 +0000

Trong đó, nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu, nhất là phân khúc văn phòng hạng A. Tại TP.HCM và Hà Nội đều có sự tương đồng để thấy rằng còn thiếu khá nhiều ở phân khúc này…

Chia sẻ tại tọa đàm: Nhận diện nhân tố mới trên thị trường văn phòng cho thuê do Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: Trong hai năm qua, dù chịu ảnh hưởng nặng nề từ Covid-19 nhưng thị trường bất động sản vẫn có nhiều điểm sáng. Các giao dịch vẫn diễn ra một cách tích cực với hàng trăm nghìn sản phẩm được chào bán và hàng vạn giao dịch thành công. Ngay quý 3/2021, khoảng 4 vạn sản phẩm bất động sản được đưa ra thị trường, hơn 1 vạn giao dịch thực sự thành công đã cho thấy thị trường bất động sản vẫn “khỏe”.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, bất động sản văn phòng cũng là một trong những phân khúc nằm trong dòng bất động sản bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề. Về lực cầu của phân khúc này, dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Việt Nam phấn đấu đến năm 2020 có 1 triệu doanh nghiệp nhưng do dịch bệnh nên thực tế mới chỉ có khoảng 800 ngàn doanh nghiệp chính thức được cấp phép hoạt động. Cùng với các doanh nghiệp này còn có các hoạt động của những văn phòng chi nhánh….

Ngoài ra, theo tính toán của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mỗi năm có khoảng 150.000 doanh nghiệp mới được hình thành. Dù trong hai năm 2020 và 2021 rất nhiều doanh nghiệp do gặp nhiều khó khăn nên bị giải thể nhưng số lượng doanh nghiệp mới thành lập cũng gần như tương đương với lượng các doanh nghiệp bị giải thể. Đây là đối tượng có nhu cầu sử dụng văn phòng cao.

Bên cạnh đó, Hà Nội hiện còn có gần 200 ngàn doanh nghiệp với nhiều chi nhánh, văn phòng đại diện của các doanh nghiệp tỉnh khác vẫn hoạt động trên địa bàn. Nhu cầu của các đơn vị này phải đạt trên 10 triệu m2 sàn văn phòng là tối thiểu. Tuy nhiên, văn phòng chính thức có ở trên thị trường Hà Nội mới đạt khoảng 200 dự án và cung ứng ra thị trường khoảng 3-4 triệu m2 sàn văn phòng. Số lượng để đáp ứng cho nhu cầu vẫn còn đang khá nhỏ. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa đã phải lựa chọn những phân khúc văn phòng rẻ hơn như nhà dân hoặc các phần diện tích thương mại của tòa nhà chung cư….

Ông Đính cho rằng về tổng quan chung, hiện trạng của cung và cầu bất động sản văn phòng vẫn đang có sự chênh lệch. Nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu, nhất là phân khúc văn phòng hạng A. Tại TP.HCM và Hà Nội là hai nơi có nhiều doanh nghiệp hoạt động nhất thì vẫn khá thiếu nguồn cung đáp ứng cho nhu cầu bất động sản bán lẻ, trong đó có phân khúc văn phòng cho các doanh nghiệp.

Đặc biệt, theo ông Đính, ở Việt Nam hiện đang nổi lên mô hình Officetel – kết hợp văn phòng cho thuê với khách sạn. Đây là sự sáng tạo của sản phẩm về văn phòng ở trong nước để phục vụ cho nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa, trong đó có cả các doanh nghiệp khởi nghiệp. Họ đa số ở các địa phương khác nên mô hình vừa kinh doanh vừa nơi để ở đã đáp ứng được nhu cầu. Nhưng liệu có trở thành xu hướng phát triển trong tương lai hay không thì vẫn còn là câu hỏi vì vấn đề pháp lý cho loại hình bất động sản này vẫn chưa đầy đủ.

Thực tế, mô hình Officetel tại Việt Nam chỉ được làm việc còn ở chỉ theo dạng cứ ở và không được phép đăng ký kiểu tạm trú hoặc hộ khẩu bởi quy định chưa có. Qua đó để thấy được sự phức tạp trong sản phẩm mới ra đời ở Việt Nam không chỉ với officetel mà hiện nay còn condotel, shophouse và rất nhiều các loại hình khác.

Condotel xuất hiện nhiều năm rồi nhưng đến giờ này vẫn đang rào cản mà pháp luật chưa gỡ được để thông thoáng và vận hành được tích cực, hiệu quả trên thị trường.

Shop house cũng có chỗ để vừa ở vừa bán hàng nhưng nếu quy hoạch mà duyệt là hỗn hợp cả ở cả kinh doanh thì được nhưng officetel trong quy hoạch không xác định có đất ở và không thể ở, còn cứ ở thì ở. Đấy là một trong những vướng mắc rào cản về quy định pháp luật mà vẫn chưa được cập nhật để điều chỉnh.

Tuy nhiên để đồng tốc với sự phát triển của thị trường, đặc biệt là những xu hướng hiện đại, theo ông Đính, Bộ Xây dựng bắt đầu lấy ý kiến sửa lại luật kinh doanh bất động sản. Trong đó có giải quyết những vấn đề vướng mắc đối với một số dòng sản phẩm, một số phân khúc sản phẩm cụ thể đang gặp khó khăn. Còn thời gian gần nhất nếu chưa kịp sửa luật thì sẽ có hướng dẫn. Bộ Xây dựng cũng rất mong muốn giải quyết được vấn đề. Họ sẽ đưa ra những quy định cụ thể về kỹ thuật cho từng sản phẩm đấy. Và sẽ có những khuôn mẫu của hợp đồng để có thể giao dịch trên thị trường.

Ngoài ra ông Đính cũng cho rằng, thời gian tới để phát triển các dự án văn phòng cho thuê, nhà đầu tư cần lưu ý lựa chọn vị trí và quy hoạch phù hợp. Đồng thời phải phân loại đúng các nhóm nhu cầu. Nếu ở các tỉnh, văn phòng nên đặt gần các hệ thống giao thông để thuận tiện cho việc điều hành. Hoặc hoạt động liên quan đến quản lý nhà nước thì phải vào những khu vực gần các cơ quan bộ ngành Trung ương. Nhưng mấu chốt là dù có ở đâu với quy mô như thế nào thì phải luôn lấy khách hàng làm trọng tâm. Các chính sách dành cho khách hàng chính là cách “giữ chân” khách thuê hiệu quả nhất.

Nguồn dẫn: Thanh Xuân/ Thời báo Kinh tế Việt Nam

Link bài gốc: https://vneconomy.vn/cung-cau-bat-dong-san-van-phong-co-su-chenh-lech-lon.htm

The post Cung-cầu bất động sản văn phòng có sự chênh lệch lớn appeared first on Trang Tin Địa Ốc.